经济适用房存在的理由不容置疑
来源：重庆市住房公积金管理中心 发布时间：2009-08-13
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新闻来源：住房公积金与住房保障网
现在，社会上出现了对经济适用房的质疑与否定之声。这种产权式的住房保障有存在的价值吗?这就需要对它的历程、价值、前景做一个分析。
历程的启示
经济适用房随着房改的推开应运而生，大致经历了准备、推开、发展、放缓、重振五个阶段。
起步时，对住房商品化起着引领作用；推开时，与商品房同处上升通道，交相辉映；发展中，受到挤压后房地产市场便出现过热征兆；遭冷遇后，市场开始扭曲，泡沫渐渐膨胀；重回主流后，市场向理性回归；再起纷争时，人们对住房与房地产的认知，上升到一个新的台阶——对市场取向和供应模式的选择进行深层思考。与它起伏波动相应的变化值得好好品味。
价值的研究
社会上对经济房的质疑与非议不少，大致分为三类：一是批评经济房存在的问题。二是表明对经济房的看法。三是表达主张，力主废除经济适用房。对此应予回答。
在经济适用房在构建新的住房供应体系的过程中，为说明这个问题，我们来讨论一下与经济适用房，或者说与产权式保障住房相关的几个问题。
第一、经济适用房与住房保障系统。经济适用房是建立住房保障系统不可或缺的重要内容。我国的住房保障是一个多层次、多形态、多渠道的系统。提供产权式保障住房是其中的一个层次，而且是不可逾越的。因为，若让商品房与廉租房直接对接，势必在供应体系中留下不小的空白(绝非“夹心层”所能包涵)，将使很多人被排除在供应体系之外。这明显与改善民生的宗旨相悖，不符合住房保障的基本要求。提供有产权的保障住房是目前世界通行的做法，它与租赁式保障、其他政策扶助型的保障一样，不但是不可或缺的，而且是必然趋势。如先公屋(租赁式)，次组屋(产权式)、后购屋(租转产)再特殊人群、再养老等。从住房实物看，或先租后买，或分次付款，或金融租赁，或共有产权等，其走向往往是产权式住房保障。而且，离开了它，住房保障系统难以迅速成长，也不可能形成大的气候。
第二、经济适用房与住房市场取向。经济适用房大规模的推行，事实上作出了对市场取向的选择。我国在住房市场化改革的过程中，有两个选项：一是追求自由化的市场。二是追求平稳和谐的市场。选项不同，结果迥异。由于过度的强调了市场化，我国房地产市场，无论是从对应工资水平，形成过高的房价收入比，还是从超过房地产一般均衡价格的膨胀部分，均已显示出不可小视的泡沫。它不仅造成了新形势下的住房难，而且隐藏着对经济与社会的破坏力。面对着危害甚大的房地产泡沫，决不可以简单应对。盲目的金融支持输血，无异于养虎遗患。唯有启动住房保障计划，特别是经济适用房计划，发挥其在市场中的双向调节的作用。既促房价的理性回归，又阻拦房价的过度下滑，才是正确的选择。
第三、经济适用房与社会分配调节。实施经济适用住房计划，是重大的利益调整，是施惠于民的善举。这与中央改革收入分配制度的要求不谋而合。为克服经济危机，我国将采取措施，调整利益关系，扭转收入分配差距日益悬殊的局面。首先是调整国民收入一次分配，同时还应调整国民收入二次分配。在此过程中，住房保障均扮演着重要角色。在二次分配中，涉及住房的资源配置和流通、消费，要扭转此中富者愈富、弱者愈弱的趋势，而向社会公平倾斜。经济适用房在其中担负着重要角色。
第四、经济适用房与住房发展方式。经济适用房制度的完善，必将促进住房产业发展方式的转变。有两项举措必将采取：一是强化、改善政府干预，使之有效主导资源配置，主导投资建设，主导开发计划，实行集约式的管理。二是培植非营利机构，从组织结构上，除去供应的垄断根基。这将带来生产体制的重大变革，改变产业现状，使之能承担起改善民生、协调发展、拉动经济的职能。
第五、经济适用房与启动内需决策。推行经济适用房，是我国启动内需，刺激经济的重要选项。它不仅可以让许多中低收入者和部分中等收入者进入消费者的行列，同时还会促使商品房降价放量。保障房与普通商品房消费的“双龙合璧”是以自主需求为特征的大批量的消费行为，它不同于以投资为目的的购房行为，它产生的是真实的、持续的消费，可以拉长消费链，带动生产链，其能量不可低估。既可在破解房地产僵局上一展身手，又能在挑战经济危机中建立卓越功勋，成为启动内需，扭转危局的关键之举，其效能将超过已经出台的诸多措施。
总之，经济适用房存在的理由不容置疑，我们不应因非议而彷徨，不应因掣肘而犹豫，不应因困难而动摇。必须旗帜鲜明地把这项事业推向前进。
前景的展望
住房保障工作要上一个新的台阶，必须尽快地订立住房保障法、相应部门法、相关行政法规，形成系统的住房保障法律体系。用法律手段平衡利益，协调矛盾，调节各种社会关系，解决当前存在的突出问题，为各项住房保障措施的推行，提供依据和环境。
第一、明确住房保障的宗旨和目标。提高“居住权是一项基本的人权”的认知度。为全面推行住房保障扫清障碍。
第二、明确住房保障的基本框架。根据我国的国情，宜选择“保障房与商品房并行供应”的方式。实行“高收入者和中高收入者购商品房，中低收入者和部分中等收入者购经济适用房，低收入者住廉租房”的模式。建立“多层次、多形态、多渠道”的住房供应体系。通过上述制度安排，确立“大保障”的基本格局。
第三、界定经济房的性质与功能。经济适用房是由政府减收土地出让金及有关税费，向中低收入者和部分中等收入者提供以售为主，以租为辅的保障住房。较之过去，它的变动在于“扩大范围、降低门槛、减少补贴、意在保护”。这样做不在于给受益者多少补贴，而在于要有效地压缩利润空间，减少购房者负担，使他们免受市场风险之苦。它可以与普通商品房产生良性互动。对于建设一个平稳健康的市场极有好处。
在实施中，“删繁就简”以经济适用房取代产权式保障的其它形式。强调在经济适用房中推行“部分产权”，以明晰产权关系，平衡各方利益，体现社会公平，与今后发展相衔接。强调“统一供应政策，规范供应渠道，坚持民主决策，分配公开透明，防止随意变通，实行严格管理”。通过扩大规模，加大力度，切实解决好中低收入者，特别是“农民工”、“新生代”、“八零后”的住房问题。充分发挥其平抑市场波动、扩大住房消费、有效启动内需的功能。
第四、强化保障住房的运作管理。要重塑运营主体，通过投资主体、开发主体、市场主体的重组，形成政府主导，非营利机构运作，新型服务组织参与，开发公司承接，健康有序的运行机制。努力构建精简、效能的决策、执行、操作系统。建立具有科学性、权威性和协调力的议事决策机构。按突出住房工作地位的要求，设置政府住房管理机构，优化职能配置。在操作层面，搞好非营利住房保障专营机构和互助合作组织的建设，把住房保障作为长期事业谋划，精心安排投入产出，培植循环机制、积累机制、发展机制，以实现可持续发展。
第五、创新住房保障机制。一是在实务操作上，重点探索经济房“部分产权”，廉租房“改善”，公共租赁房“破题”。
二是实行产权式保障与租赁式保障对接，为保障住房从租赁式向产权式演变预留通道和空间(如“先租后买”、“金融租赁”、“共有产权”等)。以减轻保障事业负担，解决更多人的住房问题。
三是创新租赁制度。实行公共租赁房与廉租房对接，将廉租制度植入公共租赁体系。达到“一石五鸟”的效果：即，无腾退之虞；形成可抵押资产；以长期信贷支撑投资；增加现金流；兼“补砖头”与“补人头”之效。
将廉租制度建设与租赁体系建设有机结合，通过发放租房卷，实行统一租金，区别补贴的办法，让公共租赁房承担起三个层次(廉租房、经济房、普通商品房)的保障职能，逐步成长为城市住房租赁体系的主干；颁布“租金管理条例”，实行“低税赋、严管理、信息化、可监测”的住房租赁管理制度，为建立成熟的租赁市场奠定基础。逐步创造条件，为“补人头"，提供物质基础和制度准备。
四是创新保障住房流通方式。建立“政策扶持，个人消费，多项选择，自动生成，，的动态调节机制，让社会各方面及个人参与发展，使住房保障的“变动”、“退出”便捷化。
第六、完善住房保障配套措施。创新住房投融资方式，设立城市住房基金，实行中央、省两级财政住房保障补贴制度。发挥财政资金的主导作用，引入长期信贷，集聚社会资金，吸纳消费资金，放大现金流，形成多元投融资与财政补贴配套的住房资金运行格局。按照住房保障宗旨和目标的要求，针对现实存在的突出问题，抓紧制定财政、金融、税收配套政策。
通过舆论导向，协调关系，平衡利益，切实解决“房地产泡沫、资源浪费、新的住房难等三大矛盾；克服“对市场过度崇拜、对现状盲目乐观、对弱者歧视蔓延”等三大思想障碍；破解“中央与地方的利益关系、城市发展与保障的关系、住房保障与市场的关系”等三大难点。为住房保障事业的发展创造必要条件。
历程的启示
经济适用房随着房改的推开应运而生，大致经历了准备、推开、发展、放缓、重振五个阶段。
起步时，对住房商品化起着引领作用；推开时，与商品房同处上升通道，交相辉映；发展中，受到挤压后房地产市场便出现过热征兆；遭冷遇后，市场开始扭曲，泡沫渐渐膨胀；重回主流后，市场向理性回归；再起纷争时，人们对住房与房地产的认知，上升到一个新的台阶——对市场取向和供应模式的选择进行深层思考。与它起伏波动相应的变化值得好好品味。
价值的研究
社会上对经济房的质疑与非议不少，大致分为三类：一是批评经济房存在的问题。二是表明对经济房的看法。三是表达主张，力主废除经济适用房。对此应予回答。
在经济适用房在构建新的住房供应体系的过程中，为说明这个问题，我们来讨论一下与经济适用房，或者说与产权式保障住房相关的几个问题。
第一、经济适用房与住房保障系统。经济适用房是建立住房保障系统不可或缺的重要内容。我国的住房保障是一个多层次、多形态、多渠道的系统。提供产权式保障住房是其中的一个层次，而且是不可逾越的。因为，若让商品房与廉租房直接对接，势必在供应体系中留下不小的空白(绝非“夹心层”所能包涵)，将使很多人被排除在供应体系之外。这明显与改善民生的宗旨相悖，不符合住房保障的基本要求。提供有产权的保障住房是目前世界通行的做法，它与租赁式保障、其他政策扶助型的保障一样，不但是不可或缺的，而且是必然趋势。如先公屋(租赁式)，次组屋(产权式)、后购屋(租转产)再特殊人群、再养老等。从住房实物看，或先租后买，或分次付款，或金融租赁，或共有产权等，其走向往往是产权式住房保障。而且，离开了它，住房保障系统难以迅速成长，也不可能形成大的气候。
第二、经济适用房与住房市场取向。经济适用房大规模的推行，事实上作出了对市场取向的选择。我国在住房市场化改革的过程中，有两个选项：一是追求自由化的市场。二是追求平稳和谐的市场。选项不同，结果迥异。由于过度的强调了市场化，我国房地产市场，无论是从对应工资水平，形成过高的房价收入比，还是从超过房地产一般均衡价格的膨胀部分，均已显示出不可小视的泡沫。它不仅造成了新形势下的住房难，而且隐藏着对经济与社会的破坏力。面对着危害甚大的房地产泡沫，决不可以简单应对。盲目的金融支持输血，无异于养虎遗患。唯有启动住房保障计划，特别是经济适用房计划，发挥其在市场中的双向调节的作用。既促房价的理性回归，又阻拦房价的过度下滑，才是正确的选择。
第三、经济适用房与社会分配调节。实施经济适用住房计划，是重大的利益调整，是施惠于民的善举。这与中央改革收入分配制度的要求不谋而合。为克服经济危机，我国将采取措施，调整利益关系，扭转收入分配差距日益悬殊的局面。首先是调整国民收入一次分配，同时还应调整国民收入二次分配。在此过程中，住房保障均扮演着重要角色。在二次分配中，涉及住房的资源配置和流通、消费，要扭转此中富者愈富、弱者愈弱的趋势，而向社会公平倾斜。经济适用房在其中担负着重要角色。
第四、经济适用房与住房发展方式。经济适用房制度的完善，必将促进住房产业发展方式的转变。有两项举措必将采取：一是强化、改善政府干预，使之有效主导资源配置，主导投资建设，主导开发计划，实行集约式的管理。二是培植非营利机构，从组织结构上，除去供应的垄断根基。这将带来生产体制的重大变革，改变产业现状，使之能承担起改善民生、协调发展、拉动经济的职能。
第五、经济适用房与启动内需决策。推行经济适用房，是我国启动内需，刺激经济的重要选项。它不仅可以让许多中低收入者和部分中等收入者进入消费者的行列，同时还会促使商品房降价放量。保障房与普通商品房消费的“双龙合璧”是以自主需求为特征的大批量的消费行为，它不同于以投资为目的的购房行为，它产生的是真实的、持续的消费，可以拉长消费链，带动生产链，其能量不可低估。既可在破解房地产僵局上一展身手，又能在挑战经济危机中建立卓越功勋，成为启动内需，扭转危局的关键之举，其效能将超过已经出台的诸多措施。
总之，经济适用房存在的理由不容置疑，我们不应因非议而彷徨，不应因掣肘而犹豫，不应因困难而动摇。必须旗帜鲜明地把这项事业推向前进。
前景的展望
住房保障工作要上一个新的台阶，必须尽快地订立住房保障法、相应部门法、相关行政法规，形成系统的住房保障法律体系。用法律手段平衡利益，协调矛盾，调节各种社会关系，解决当前存在的突出问题，为各项住房保障措施的推行，提供依据和环境。
第一、明确住房保障的宗旨和目标。提高“居住权是一项基本的人权”的认知度。为全面推行住房保障扫清障碍。
第二、明确住房保障的基本框架。根据我国的国情，宜选择“保障房与商品房并行供应”的方式。实行“高收入者和中高收入者购商品房，中低收入者和部分中等收入者购经济适用房，低收入者住廉租房”的模式。建立“多层次、多形态、多渠道”的住房供应体系。通过上述制度安排，确立“大保障”的基本格局。
第三、界定经济房的性质与功能。经济适用房是由政府减收土地出让金及有关税费，向中低收入者和部分中等收入者提供以售为主，以租为辅的保障住房。较之过去，它的变动在于“扩大范围、降低门槛、减少补贴、意在保护”。这样做不在于给受益者多少补贴，而在于要有效地压缩利润空间，减少购房者负担，使他们免受市场风险之苦。它可以与普通商品房产生良性互动。对于建设一个平稳健康的市场极有好处。
在实施中，“删繁就简”以经济适用房取代产权式保障的其它形式。强调在经济适用房中推行“部分产权”，以明晰产权关系，平衡各方利益，体现社会公平，与今后发展相衔接。强调“统一供应政策，规范供应渠道，坚持民主决策，分配公开透明，防止随意变通，实行严格管理”。通过扩大规模，加大力度，切实解决好中低收入者，特别是“农民工”、“新生代”、“八零后”的住房问题。充分发挥其平抑市场波动、扩大住房消费、有效启动内需的功能。
第四、强化保障住房的运作管理。要重塑运营主体，通过投资主体、开发主体、市场主体的重组，形成政府主导，非营利机构运作，新型服务组织参与，开发公司承接，健康有序的运行机制。努力构建精简、效能的决策、执行、操作系统。建立具有科学性、权威性和协调力的议事决策机构。按突出住房工作地位的要求，设置政府住房管理机构，优化职能配置。在操作层面，搞好非营利住房保障专营机构和互助合作组织的建设，把住房保障作为长期事业谋划，精心安排投入产出，培植循环机制、积累机制、发展机制，以实现可持续发展。
第五、创新住房保障机制。一是在实务操作上，重点探索经济房“部分产权”，廉租房“改善”，公共租赁房“破题”。
二是实行产权式保障与租赁式保障对接，为保障住房从租赁式向产权式演变预留通道和空间(如“先租后买”、“金融租赁”、“共有产权”等)。以减轻保障事业负担，解决更多人的住房问题。
三是创新租赁制度。实行公共租赁房与廉租房对接，将廉租制度植入公共租赁体系。达到“一石五鸟”的效果：即，无腾退之虞；形成可抵押资产；以长期信贷支撑投资；增加现金流；兼“补砖头”与“补人头”之效。
将廉租制度建设与租赁体系建设有机结合，通过发放租房卷，实行统一租金，区别补贴的办法，让公共租赁房承担起三个层次(廉租房、经济房、普通商品房)的保障职能，逐步成长为城市住房租赁体系的主干；颁布“租金管理条例”，实行“低税赋、严管理、信息化、可监测”的住房租赁管理制度，为建立成熟的租赁市场奠定基础。逐步创造条件，为“补人头"，提供物质基础和制度准备。
四是创新保障住房流通方式。建立“政策扶持，个人消费，多项选择，自动生成，，的动态调节机制，让社会各方面及个人参与发展，使住房保障的“变动”、“退出”便捷化。
第六、完善住房保障配套措施。创新住房投融资方式，设立城市住房基金，实行中央、省两级财政住房保障补贴制度。发挥财政资金的主导作用，引入长期信贷，集聚社会资金，吸纳消费资金，放大现金流，形成多元投融资与财政补贴配套的住房资金运行格局。按照住房保障宗旨和目标的要求，针对现实存在的突出问题，抓紧制定财政、金融、税收配套政策。
通过舆论导向，协调关系，平衡利益，切实解决“房地产泡沫、资源浪费、新的住房难等三大矛盾；克服“对市场过度崇拜、对现状盲目乐观、对弱者歧视蔓延”等三大思想障碍；破解“中央与地方的利益关系、城市发展与保障的关系、住房保障与市场的关系”等三大难点。为住房保障事业的发展创造必要条件。
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