四步走帮购房者买到放心房
来源：重庆市住房公积金管理中心 发布时间：2009-04-14
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新闻来源：山西商报
今年以来，随着中央和地方一系列拉动内需、鼓励住房消费政策的实施，房价持续下降，交易量成倍上升，太原楼市出现“回暖”迹象。据太原市房地局计统处一季度统计报告，虽然高达90%的购房者持有观望情绪，但大众对住房的刚性需求却不断增加，“买房子”其实已成为当前广大购房者的强烈意愿，目前他们等待的只是时机
——何时来抄底？他们要花最少的钱买回最称心的房。
一季度，太原市房地产交易办证大厅、市场处、信息中心共接待群众来信、来访、来电3600余人次，购房者提出的比较集中的热点问题是——通过怎样的流程才能确保我们买到“放心房”？
对于这个热点问题，太原市房地局新闻发言人、副局长康建斌归纳了28个字：“房源信息要查询，楼盘证照要验看，签订合同上专网，维护权益靠法规。”他认为，遵循上述四个步骤，便能在最大程度上通过严格的流程和制度，保证购房者买到“放心房”。
步骤一：房源信息要查询
购房者先期 “踩盘”确定欲购房源后，下一步该怎么办？专家建议，首先通过媒体、网络、管理部门确定房源是否有合法身份。
“按照现行制度，对卖房的单位来说，经过商品房预售许可的房子才能卖。”据康建斌介绍，《城市商品房预售管理办法》第六条明确规定：“商品房预售实行许可证制度。”所以，只有取得预售许可的房子才能面向社会公开出售，没有取得预售许可的城市商品房预售行为是违规行为，要受到处罚。
准予预售的建筑物，房地产管理部门要核发《预售许可证》，并首先会在《太原日报》上进行公告，同时也要在太原市房地产信息网上进行公告。购房者只需通过媒体或互联网，便可以方便地获取正规的房源信息，还可以查询已经得到的房源信息。购房者还可以直接到太原市房产交易办证大厅设立的查询服务台，现场进行咨询。据太原市房地局市场处处长殷达恒介绍，该处还提供电话咨询服务，热线电话为0351-4942627。据统计，热线每天平均接到上百个此类咨询电话，工作人员会认真解答广大购房者提出的任何问题。
“购房者发现房产商无证售房时，不但不应该去买，而且还有义务举报。”太原市房地产监察大队大队长牛焕德介绍，发现违法占地行为向国土局执法部门举报，不按规划建设行为向规划局执法部门举报，无证售房行为向房地产监察大队举报，他们的电话是0351-4942643。
步骤二：楼盘证照要验看
据了解，任何一个开发项目要通过预售许可，必须符合一定的条件，比如要取得国土部门颁发的《国有土地使用证》，规划部门颁发的《建设用地规划许可证》和《建筑工程规划许可证》，建管委颁发的《建筑工程施工许可证》，开发商投入该项目的资金要达到工程造价的25%以上，地面以上形象进度要超过1／3，还要有销售方案、施工进度计划，另外还要求专户银行对开发商的预售款进行资金监管。
购房者在确定房源合法后，就要验看所选购楼盘的“五证”：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
“这‘五证’缺一个，开发商都不是合法销售。”康建斌说，每一个证照，其实都反映的是在售楼盘所具备的条件，这些条件正是保障购房人权益的前提和基础。
事实上，购房者在验看“五证”时，开发商经常会玩一个“移花接木”的障眼法。
殷达恒提醒购房者，验看“五证”的时候，一定要注意看清楚——这些证照是不是你选定的这个房子的证照。比如，这个开发小区规划共20幢楼，你选定的是15号楼的房子，那么得看一看，这些证照包含不包含15号楼。
据康建斌介绍，“五证”中的《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》是针对楼座颁发的，手续不齐全的开发商往往利用购房者对制度“吃不透”的弱点，拿其他楼座的证照来冒充。
步骤三：签订合同上专网
近几年，太原市房地局把保障购房人合法权益作为重要的民生工程，陆续投资数百万元，依托太原市房地产信息网，为大家搭建了一个安全、可靠、放心的商品房网上销售平台——叫做 “商品房网上售房系统”。
据康建斌介绍，网上签约的合同条款经过了初步把关，内容加入了太原市房地局的特别提示，而且正式签订合同后，可以先申请进行网上合同备案。一经备案，合同双方单方面想改变合同内容就不那么容易了，对合同双方都是很好的制约，同时也为下一步办证奠定很好的基础，因为备案合同与办证系统挂接，将来办证你已具备了初步条件。
记者了解到，网上签合同的具体情况是：凡颁发了预售许可证、已经进行了公告准予预售的楼盘，房地局会在售房网上录入并建立该楼盘的信息库，为它建起楼盘表，然后再开通售房网，要求开发商网上销售、网上签约。网上售房直观、透明、便于监管，一方面是保护购房者的权益，另一方面防止开发商或一房二卖，或捂盘惜售，同时有利于大家对实际销售状况的掌握，也为政府提供了市场分析的真实数据。
此外，按照新的《房屋登记办法》的规定，双方还可以申请预告登记，申领《预告登记证明》。据介绍，购房者拿到《预告登记证明》后，从《物权法》、《房屋登记办法》的概念上讲，就正式取得了该房屋的期权，权益保障就没问题了。而且购房者还可以很方便地申请预抵押登记，从事银行按揭业务等等。
步骤四：维护权益靠法规
通常，在购房过程中购房者往往在选房时非常谨慎，左思右想，前挑后选，但在正式签订合同的时候反而不认真了，甚至都没有仔细看合同中到底有什么内容，就糊里糊涂地签字，结果出现问题时才发现缺少制约或违规处罚的条款。可这时出现纠纷就晚了。康建斌提示，合同一旦生效，就有法律效力，对双方都是约束，应该遵照执行。而真正维护购房者权益的武器是法规，比如《合同法》、《物权法》、《房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》。
“用正常的消费心理通过正规的渠道去买合法销售的房子，是购房者权益保障的根本。”康建斌说，购房者常犯的错误是，明明知道在售楼盘手续不全，还要买。为什么？购房者图便宜，往往心理上还会为自己开脱：“正因为手续不全人家才便宜，如果手续齐全人家就不便宜了。”他认为，这样的消费心理是不正确的。
采访中，房地部门警示购房者：买房子对个人或家庭来说是一项大型投资，盲目图便宜，风险会很大，切莫只图便宜而购买无证销售和手续不全的房子。
“由于房地产方面的政策、法规较为专业和买卖双方的信息不对等这两大原因，购房者在买卖双方的博弈中一般处于劣势。”康建斌认为，如果购房者都有正确的消费理念和较强的维权意识，认真遵循上述四个步骤办理买房手续，再加上政府管理部门严格规范房地产市场秩序，督促开发商做到诚信经营、守法经营，那么，购房者购买“放心房”就不会有什么问题了。
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