来源：新闻晨报

 

      新一轮房地产调控政策实施已一月有余，目前楼市仍处于走向未明的“混沌期”：高涨的房价总体稍现松动，但热点地区投资投机性需求仍显活跃；地方调控细则陆续出台，却似乎越来越显“柔性”……种种迹象表明，尚不能对调控成效过于乐观。

     业内人士认为，楼市调控当务之急仍是要坚决把调控政策执行下去，“减法”和“加法”双管齐下：一方面，坚决抑制投资投机性需求，遏制部分城市房价过快上涨，且使房价合理回调的风险也在可控之中；另一方面，确保增加商品房、保障房开工及供应的措施能严格落实，而保障房的加快推进更有利于弥补商品房开发可能回落造成的投资及消费拉动的缺口。

地方调控细则多“温和”

      4月中旬出台的“国十条”，凸现了中央政府抑制楼市投资投机、加强监管、增加供应、遏制房价过快上涨的决心。然而，缘何至今楼市依然走势难辨？分析人士认为，除资金无忧的房企降价促销的内生动力依然不足外，另有一个原因就是：一些地方调控政策力度远远低于预期。信号不一，“看空”和“看涨”的博弈自然就要继续。

      北京4月30日发布的《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，明确要求“暂停对购买第三套及以上住房以及不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民发放贷款”，措词严厉，似乎更甚于“国十条”。

      进入5月后，各地方细则陆续发布，调子明显趋向“温和”。

      深圳5月6日发布细则，直接针对炒家，对“不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”暂停发放购买住房贷款。西安在同日公布的通知中，没有强调对投机购房的打压，而是着眼调控供给，稳字当头。

       浙江在5月19日“亮剑”，对首次购房给予公积金贷款优先保障，同时要求研究实行特定的限购政策，可谓“有保有压”，理性但相对温和。

      广州在5月21日亮明“底牌”，24条措施，重在加大土地和保障房供应、加强市场监管等，但不涉及抑制需求。

      重庆在5月21日公布了十条细则，鼓励首次购房，强调差别化引导，意在楼市平稳健康，严厉程度低于先前预期。

     综合看来，尽管已出台的地方版楼市调控细则均在中央调控的大框架内，一些地方政策刚性不足，余地充分。

楼市不乏逆市上涨情况

      随着调控的深入，楼市“降温”迹象已然显现，但部分地区似乎仍有一些“热点”。

     在杭州，曾在今年3月下旬创造“3小时售罄188套千万元级豪宅”纪录的“绿城·蓝色钱江”24日再次开盘，其中“江景1号楼”的35套公寓达到均价6.2万元／平方米，每套总价最低也要在2400多万元。杭州市透明售房网显示，至当日17时，该楼盘已预定18套，销售过半。

      中国指数研究院的监测数据显示，4月下旬以来，国内不少城市新建商品住宅成交面积逐周下跌，但房价却现高位盘整态势，甚至不乏逆市上涨的情况。比如，4月26日至5月2日这一周，在监测的32个城市中，26个城市成交量环比下跌，其中南京跌幅有七成多；能监测到价格的重点城市中，仅北京有所下调，其余城市均有上涨，深圳涨幅更是高达9.38%。

坚决遏制房价过快上涨不可松懈

      虽然“新政策”已实施一月有余，但楼市的调控远未到位。以房价来说，且不说不少城市房价未见明显松动甚至时有上涨，即使个别地区出现3％、5％的回落，也只是阶段性变动而已。日前已有不少银行完成了相关的压力测试，大多数银行能承受的房价降幅在20％至30％之间。目前看来，房价的合理回调在信贷风险上基本可控。

      业内人士指出，抑制投资投机性需求、遏制房价快速上涨等做“减法”的措施应坚决执行下去，尤其是要防止部分政策后继乏力甚至走样变形；同时，严格落实增加商品房供应、加快推进保障房建设等做“加法”的手段，并要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

房地产市场结构生变

    随着楼市调控政策的密集出台，房地产业的结构正出现变动。出于平衡风险和寻找新增长点的考虑，越来越多的房企正加快进入商业地产领域。“目前商业地产在公司总资产比例中不到20％，未来我们将寻找合适的机会增加这方面的投资。”复地集团董事长范伟说。

     和复地一样，近期多家房地产企业加快布局商业地产的步伐。4月初，万科接手位于北京CBD核心区赢嘉中心，半个月内万科已连续接手三个商业地产项目。4月13日，保利房地产宣布未来3年至5年，将持有型商用物业的投资比例增大到全部投资的30％。金地集团也表示将商业地产的开发和运作作为未来重要战略规划，今年计划将20％的资金投向商业项目。

      对此，戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆认为：“或许此次楼市调控正是一次推动房地产企业转变经营策略的机会。”“企业在这一轮楼市调控中应更清楚地看到资产组合配置的重要性。”陆逢兆介绍，在香港等地，很多成熟的开发商持有物业比开发销售物业还要多。