来源：东方早报

 

      鹏欣地产董事长徐洪林认为，随着调控手段的成熟，市场结构将更加合理，房价将趋于稳定，‘调控—观望—上涨—再调控’将终结。

　　东方早报：今年4月份启动的新一轮调控，因政策措施频率之密、力度之大、参与部门之多、涉及面之广被业界称为“史上最严厉”的调控。如今，新政出台已满4个月，作为业内人士，你认为，本轮调控的效果如何？

　　徐洪林：调控的方向是正确的，之前的调控是把力度放在流通领域，这次则是从需求入手，对购买者提出要求，对购买套数提出要求，对购房者的融资提出要求，这是在限制需求，控制合理的需求，反对投机。

　　现阶段来看，调控是有效果的。但从全国范围来看，效果并不太明显。7月份，全国70个大城市的房价仍然没有明显松动。

　　此外，一个相对合理的房地产市场，它的结构一定要合理，其次才是供需平衡。此轮调控，国家正是从调整房地产市场的结构为出发点，加大了廉租房、经济适用房的供应量。今年的上海商品房与非商品房的土地供应比是1:2，有效地调整了房地产市场的供应结构。廉租房和经济适应房为不少人提供了一个比较好的调整期和经济积累期，也令房产市场不再处于单渠道，而是多渠道共存，这将使房价更趋于合理。

　　东方早报：楼市“调控—观望—上涨—再调控”的怪圈延续多年，你认为本轮调控能否终结这一现象？

　　徐洪林：市场自行发展的同时加以调控是一个惯例，市场平稳且具备波动性的发展是一个规律，但调控过后直接带来暴涨绝不会成为一种规律。在市场经济的道路上，政府调控是能够令这个市场走得更好更远的。但中国楼市发展才短短几十年，政府也需要通过不断的调控来总结出如何更好地驾驭市场的方法。先前的调控和现阶段的调控是存在差异的，从调市场、调流通领域，到调需求、调土地供应、调投资，再到同时调控供求，政府调控的艺术性不断提高，手段不断地成熟。

　　东方早报：多家研究机构提供的数据显示，上海市场下半年供大于求，这是否意味着上海的房价将出现较大幅度的下滑？

　　徐洪林：其实现在还是有很多人处于观望的状态，需求只是被暂时抑制，所以市场才表现为供大于求。需求的持续被抑制势必导致房价的下行，可一旦价格下行到一定程度，受抑制的需求必然释放，价格也就会受到支撑，这是一个波动型的市场的基本表现，并不会一味持续。

　　就上海而言，供大于求只是短期现象，原因是外来人口导入只会增加，但土地的储备是有限的。由于土地供应量的稀缺，只有通过价格才能平衡这种供求，换言之，数量和价格只有在合理的情况下不断上升才能平衡供求矛盾。

　　东方早报：如何处理“面粉比面包贵”的问题？

　　徐洪林：鹏欣一直认为，面粉就应该是面粉的价格，面包是面包的价格，两者之间必须存在一定的空间。市场是难以把控的，无法确实地去计算出未来房价会处于什么样的位置，所以只有通过对现阶段市场的评估来衡量出土地的一个价格范围，一旦超过这一范围，就会选择放弃。

　　东方早报：如何看待投资需求再度入市？

　　徐洪林：投资无论是现在还是将来都会存在，这也是活跃市场的一个很重要的因素。资本是逐利的，只要预期会有利润，投资者就会出现。但是投资房地产也存在大的风险，所以应该提高房地产投资的门槛，不能形成全民炒房的市场。

　　东方早报：现阶段上海各大商业中心都存在明显的商住倒挂现象，商业地产是否会成为将来的投资方向？

　　徐洪林：随着房地产市场的逐步成熟，商住倒挂不可能长期存在。商住倒挂的原因之一是商业地产的贷款首付高，且一定要是现房，住宅则不同，只要期房就可贷款，这直接抑制了对于商业地产的需求。第二是流动性，住宅转手相对成本要低，且出手比较容易。而商业地产则不同，成本高且不容易出手。这两大原因就导致在同一个区域里商住会发生倒挂。

　　值得一提的是，住宅的租金与价格比是很低的，靠租金收入还贷基本属于亏本买卖，商业则相对要好很多，应该说商业市场比住宅市场要更健康一些。这就为其未来的发展空间奠定了基础。

　　东方早报：如何看待非主流房企退市？

　　徐洪林：未来的房地产市场对开发商提出的要求将会越来越高，这就需要更强的专业性作为支撑。所谓的专业化并不是指花钱雇一些具备专业知识的人士为其服务，而是必须通过长时间的磨合形成专业团队，同时，要具备独特的自身文化，找寻到符合自身的发展方向。毕竟，成熟化的市场带来的就是竞争的加剧，单纯的拷贝经营模式将难以在未来的市场中存活。非主流房企的退市正说明市场已经对开发商提出了高要求，不专业、没有企业文化的企业可能会在个别楼盘或是特别的时间段获得收益，但不可能长期走下去，必定会被淘汰。

　　东方早报：面对如今的楼市现状，鹏欣集团是如何应对的？

　　徐洪林：鹏欣将从硬件、软件两方面入手来适应市场变化。市场调控是必需的，作为一个具备一定社会责任感的企业应当去适应这种调整，并希望国家的经济和房产市场能平稳地发展。

　　目前，鹏欣在做的有两方面，其一，加大产品在成本上的投放力度，从细节出发，尽可能地令产品本身显现出比别人强的优势。其二，加强后续服务质量。房子多多少少都存在一些质量问题，可能是墙皮脱落，可能是受居住时间较长影响出现的一些其他毛病。在这种情况下，必须要帮业主整改落实。

　　商业地产方面，鹏欣将以“水游城”为代表的城市综合体作为重要的发展方向。住宅方面则将更倾向于高端产品的研发，以居住的舒适度和节能为主要方向。

　　东方早报：现在的行情下，对买房者有何建议？

　　徐洪林：在中国有这样的观念，对房地产一直想拥有，一定要有不动产才能体现自己的个人价值，而且中国人的流动性要远低于国外，平均一个欧美人士一生中可能居住过五个地方，而中国人一生中可能待不到两个地方。基于此种国情，我支持置业者提前购房，但一定要量力而为。我赞同年轻人“花将来的钱”，因为通货膨胀是一种趋势，货币量会越来越大，所以适当地运用将来的钱是符合趋势的。